Квартира и налоговые вычеты

Квартира и налоговые вычеты

Налоговые вычеты, полагающиеся при сделках с недвижимостью, слишком существенны, чтобы можно было забывать о них. Налоговые вычеты может применять и продавец, и покупатель жилья. Они, разумеется, разные.

Если вы продаёте

Если вы достаточно долго владеете жилым помещением, то государство освобождает от уплаты налога при его продаже.

Владеть квартирой не менее трёх лет и не платить налог при её продаже можно, если:

- квартира получена по наследству;

- квартира получена в результате приватизации;

- квартира получена плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

При этом в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату продажи не должно быть иного жилого помещения или доли в праве собственности на жилое помещение (приобретённого за 90 и более дней до этой сделки).

В иных случаях минимальный предельный срок владения жилым помещением составляет пять лет.

В случае если доход от продажи объекта недвижимого имущества ниже чем 70% от кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года продажи, то в целях налогообложения такие доходы налогоплательщика принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на коэффициент 0,7.

Если же срок владения жилой недвижимостью недостаточно долгий, чтобы освободить продавца от обязанности уплатить налог с продажи, то можно воспользоваться имущественным налоговым вычетом при продаже жилья. Максимальная сумма налогового вычета, на который может быть уменьшен доход, полученный при продаже жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков, а также долей в указанном имуществе — ровно один миллион рублей.

При продаже квартиры или дома, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей) распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности супругов, например).

А если налогоплательщиком за один год было продано несколько объектов имущества, указанные пределы применяются в совокупности по всем проданным объектам, а не по каждому объекту по отдельности.

Имущественный вычет, связанный с продажей имущества, в отличие от вычета, связанного с приобретением жилья, можно применять неограниченно, но с учетом ограничения предельного размера имущественного налогового вычета (1 000 000 рублей) в налоговом периоде (то есть — в рамках одного года).

Если вы покупаете

Если вы покупаете квартиру, государство готово вернуть вам часть денег из уплаченных вами налогов. Всего из бюджета каждый налогоплательщик может получить 260 000 рублей. Если квартира покупается работающими супругами, то их семья сможет вернуть уже 520 000 рублей, поскольку в ней два налогоплательщика.

Имущественный вычет даётся гражданам России при покупке квартиры на территории России. Если вы работаете официально и получаете «белую» зарплату, то платите 13-процентный налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Эти деньги удерживает и переводит в бюджет ваш налоговый агент (он же — ваш работодатель), но это просто технический момент, а, по сути, налоги платите именно вы. Если вы предприниматель (например, ИП на УСН), то НДФЛ вы не платите, у вас другой налог с доходов и для вычета он не подходит. То же самое с самозанятыми, которые платят другой налог. В общем, чтобы получить имущественный вычет, вы должны платить НДФЛ, из которого и будет выплачены деньги после покупки жилья.

Когда речь идет о вычетах, используют два понятия: сумма вычета и сумма налога к возврату. Сумма вычета — это то, на сколько государство разрешает вам уменьшить свои доходы при покупке квартиры. Сумма НДФЛ к возврату — сколько фактически вам вернут денег из бюджета. Если упрощенно, сумма возврата — это 13% от суммы вычета.

Любопытный момент: при покупке квартиры у близких родственников (взаимозависимых лиц) вычет не дадут. Купить квартиру у мамы или сестры можно, но вычет по такой сделке получить нельзя. Даже если честно отдать маме деньги за квартиру, в вычете откажут. Скрыть покупку у взаимозависимых лиц нельзя: налоговая проверит родство по общим базам. Даже сожителей (если у них брак не зарегистрирован, но есть общий ребёнок, например) налоговая может посчитать взаимозависимыми лицами и вычет не дать.

При этом с точки зрения налоговой, теща — это не мама и не близкий родственник. Так что если купить квартиру у тёщи, то имущественный вычет можно получить. Другой пример: у своего брата купить квартиру для вычета нельзя, а у брата жены — можно.

Чтобы использовать весь вычет за один год, нужно зарабатывать примерно 170 000 рублей в месяц. В этом случае годовой доход превысит 2 000 000 рублей и можно будет сразу забрать максимально возможную сумму налога — 260 000 рублей. Но поскольку далеко не все (а лишь немногие) в России получают 170 000 рублей в месяц, то остаток вычета обычно переносится на следующие годы до тех пор, пока налогоплательщику не вернут всю сумму уплаченного НДФЛ. Растягивать вычет можно на какой угодно период, пока государство не вернет 13% со всей суммы расходов на квартиру.

Как получить вычет

Чтобы получить имущественный вычет, подайте декларацию 3-НДФЛ в налоговую или уведомление о праве на вычет своему работодателю.

Для пенсионеров предусмотрены особые условия. Если купить квартиру на пенсии, то вернуть налог можно за тот год, когда купили квартиру, и еще за три года до этого. Фактически пенсионер возвращает НДФЛ сразу за четыре года — таких привилегий больше ни у кого нет. Можно подать четыре декларации и сразу получить много денег. При этом неважно, работает пенсионер в настоящее время или нет. Получаете пенсию — забираете НДФЛ сразу за четыре года.

Эта норма нужна для того, чтобы пенсионер получил больше денег, пока он получает налогооблагаемый доход. Или смог вернуть налог за более продолжительный период — пока копил на квартиру. Когда он будет получать только пенсию, то перестанет платить НДФЛ и уже ничего не сможет забрать из бюджета.

Вычеты при покупке жилья в ипотеку

Покупка квартиры в ипотеку дает вам право сразу на два налоговых вычета: от стоимости недвижимости и от процентов по кредиту. В первом случае можно вернуть 13% от стоимости жилья, но не больше 260 000 рублей. По выплаченным процентам можно получить до 390 000 рублей. 

Алексей Никитин