Какие неприятности могут подстерегать покупателя квартиры

Нехорошая квартирка

Какие неприятности могут подстерегать покупателя квартиры

Чтобы такое событие, как покупка квартиры, не было омрачено судебным процессом и всевозможными неприятностями, лучше заранее учесть риски такой сделки или просто держаться подальше от сомнительных вариантов решения квартирного вопроса. Ведь это кошмар: приобрести квартиру, сделать в ней ремонт, а через два года получить повестку в суд. Такое случается, если на квартиру имеются другие претенденты, среди которых не только члены семьи продавца, но и, например, его кредиторы. По идее суд в таких случаях должен признать сделку добросовестной и встать на сторону добросовестного приобретателя, но ведь не факт, что удастся доказать свою добросовестность в суде… Так что лучше на стадии подготовки к сделке проверять и продавца, и квартиру.

Риск купить у недееспособного собственника

Говорят, это одна из самых распространенных мошеннических схем на вторичном рынке жилья, когда недвижимость продается собственником, имеющим психическое расстройство (сделку готовят его родственники или опекуны). Иногда до самой сделки не доходит, и мошенничество совершается на стадии получения задатка. Если же доходит, то впоследствии такая сделка расторгается, а покупатель остается без денег и без квартиры. Родственники или опекуны в день заключения сделки намеренно обращаются в психдиспансер с жалобами на состояние здоровья владельца квартиры. А когда начинаются судебные разбирательства, продавец заявляет, что он вообще не помнит факта заключения сделки. В результате сделка признается недействительной. Что же касается выплаченных за жилье средств, то продавец может заявить, что не помнит факта передачи этой суммы. Получить с него потраченные на покупку жилья деньги, особенно когда у собственника инвалидность, он нигде не работает и соображает с трудом довольно сложно. У него скорее всего уже никаких денег и не будет, всё заранее заберут опекуны.

Поэтому при заключении сделки с таким продавцом (состоящим на учёте в психиатрическом или наркодиспансере) требуется выяснить возможность проведения медицинского освидетельствования собственника врачом-психиатром или наркологом в день заключения договора отчуждения жилплощади. Однако даже это не гарантия от неприятностей.

Странный риэлтор

Например, он говорит, что на квартиру уже несколько претендентов, и давит на покупателя в вопросе принятия решения. Либо устраивает просмотры только в определенное время. Это повод задуматься, что не так с квартирой или домом, в котором она находится. Возможно, в другое время могут обнаружиться существенные минусы данной недвижимости. Может там в остальное время шумное кафе на улице, гул пролетающих самолётов, или что-то ещё?

Нежданные наследники

Если собственники продают квартиру, доставшуюся им по наследству (по завещанию), нужно быть очень осторожным. Хотя наследство по завещанию имеет приоритет перед наследством по закону, есть круг лиц, которым все равно полагается хоть и небольшая, но доля. Это нетрудоспособные лица, которые находились на иждивении наследодателя. Причём, не только родители, дети и супруги, но и братья, сестры, бабушки, дедушки, дяди, тети и прочие. Также право на обязательную долю имеют и другие лица (даже не родственники), находившиеся на полном обеспечении умершего.

О наследниках можно узнать от собственника. Ещё можно попросить нотариальное заявление от собственника в том, что он самостоятельно решит все вопросы в случае обнаружения других наследников и предъявления претензий к новому собственнику. А если такие лица проживали совместно с умершим, это будет отражено в выписке из домовой книги.

Кроме того, нужно смотреть на наличие материнского капитала у собственника и наследодателя. Если квартира ранее покупалась с использованием данной субсидии, то у детей должна быть выделенная доля в квартире. Поэтому надо запрашивать выписку об использовании маткапитала.

Третий лишний, он же бывший

Случается, что после сделки появляются третьи лица, претендующие на жилье, — чаше всего это бывшие супруги. Если квартира приобретена в браке, то обязательно наличие согласия второго супруга на проведение сделки. И не получивший свою долю при разводе супруг (или считающий, что получил мало) вправе обратиться в суд. Поэтому здесь нужно нотариальное согласие супруга или фраза в договоре купли-продажи, что продавец на момент приобретения в браке не состоял. Либо можно отдельно оформить нотариальное заявление. Если супруги состояли в браке, но дезинформировали покупателей, то это считается мошенничеством, что уголовно наказуемо. Также следует обратить внимание на утерю паспорта перед сделкой и сроки брака.

Подозрительно дёшево

Если квартира продаётся с дисконтом 15% и выше по сравнению с аналогичными квартирами, а продавец торопит со сделкой, это должно насторожить покупателя. Ведь за низкой стоимостью могут скрываться проблемы. Чаще всего речь идет о проблемах с документами. К примеру, в квартире может быть прописан несовершеннолетний, выписывать которого можно будет только через суд, если его родители откажутся это делать самостоятельно. Или продавать квартиру дешево могут мошенники, воспользовавшись недееспособностью собственника. Возможно, в квартире была произведена незаконная перепланировка. Или есть большая задолженность за коммунальные услуги.

Бывают, конечно, случаи, когда люди планируют срочный переезд или им экстренно понадобились деньги и приходится выставлять недвижимость на продажу ниже ее рыночной стоимости. Однако это редкость.

Как его выписать?

Иногда владельцы недвижимости не выписываются из квартиры до ее продажи. Перерегистрацией они занимаются после заключения сделки и переезда на новое место жительства. Бывает, что это оправдано срочностью сделки. Но бывает и так, что у продавцов нет понимания, где они потом будут прописаны. Так что лучше заранее попросить продавца разъяснить этот вопрос или просто выписаться до сделки.

Доверия мало к доверенности!

Продажа квартиры по доверенности может быть сопряжена с риском для продавца, поскольку трудно оценить, отдаёт ли себе продавец отчёт в совершении этой сделки. Например, у пожилой собственницы, проживающей за границей, две взрослых дочери. Одна из них получает у мамы доверенность и продаёт квартиру, а вторая потом заявляет, что пожилая мама страдает сильным психическим расстройством, не осознает своих действий, и оспаривает сделку в суде.

Приватизированная квартира

На вторичном рынке часто продаются квартиры, которые были приватизированы, но не их нынешними владельцами, а прошлыми.

При этом иногда родители, приватизирующие квартиру, специально выписывали на время приватизации несовершеннолетних на тот момент проживающих. В результате уже совершеннолетний, обделенный много лет назад долей в квартире несостоявшийся собственник может обратиться к новому владельцу и потребовать выделить долю в квартире. Чтобы такого не случилось, нужно просить у собственника получить и предъявить архивную выписку из домовой книги, по которой будет ясно, что лица, которые могут претендовать на квартиру, отсутствуют.

Владислав Комаров