Покупка наследственной квартиры

                            Покупка наследственной квартиры

Для рынка недвижимости покупка квартиры у продавца, который унаследовал её от своих родителей или других людей — обычная история. Между тем, готовиться к такой сделке следует осторожно, потому что ситуация предполагает ряд рисков.

Какими бывают риски

Квартиры могут наследоваться согласно законодательству (в зависимости от степени родства) или по завещанию. А главный риск — возможное наличие скрытых, неучтенных наследников, которые могут претендовать на квартиру или её долю. Проверить круг потенциальных наследников сложно, поэтому приобретение наследственного жилья таит риск для покупателя — если наследник обратится в суд — можно утратить право на квартиру или её часть, а в самом пиковом случае и деньги вернуть может быть уже не с кого. Наиболее рискованно покупать «свежее» наследство, в таком случае владелец квартиры и сам может не знать о скрытых наследниках.

В качестве финансовой компенсации этого риска владелец унаследованной квартиры обычно продаёт её немного дешевле рыночных цен на аналогичные объекты. А если у такой квартиры несколько владельцев-наследников, то они проявляют высокую готовность к выходу на сделку со скидкой, поскольку им, чаще всего, проще и быстрее продать квартиру вместе, чем сдавать в аренду или продавать её по долям. Но это если наследники действуют согласованно. А вот если нет, то спор между наследниками может привести к затягиванию или отмене сделки.

Среди скрытых наследников могут быть такие, кто имеет право на обязательную долю, несмотря на завещание. К ним относятся несовершеннолетние и нетрудоспособные дети, супруги и родители наследодателя.

Ещё есть недостойные наследники, которые имеют право на наследство, но по решению суда или нотариуса не получают его. Например, к ним относятся родители, которые лишены родительских прав. Или без вести пропавшие люди, признанные судом умершими, но в действительности оказавшиеся живыми претендентами на квартиру.

Есть наследники, которые оспаривают завещание. Это довольно распространённая история, когда у наследодателя двое или более детей, которые не ладят между собой. Если в такой ситуации один из них унаследует квартиру, то другой может обратиться в суд и оспорить завещание. Обычно в таких случаях заявляют, что умерший был недееспособен в момент подписания завещания или его принудили к этому. Если суд удовлетворит иск, то завещание будет отменено, а наследство придется распределять заново, но уже по закону.

Неучтённый наследник может объявиться даже из-за того, что он пропустил срок вступления в наследство по уважительной причине (лежал в больнице, например), и в это время другие наследники продали квартиру. Срок исковой давности в данном случае исчисляется не с момента смерти наследодателя, а с момента, когда наследник узнал или должен был узнать о смерти наследодателя.

Впрочем, сейчас покупателям наследственных квартир обычно удаётся доказать в суде, что они являются добросовестными приобретателями, потому что не знали и не могли знать, что продавец не имел права продавать эту квартиру. Но не лишним будет пообщаться с соседями, проверить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на наличие обременений, а сделку оформлять у нотариуса.

Вопросы продавцу наследственной квартиры

Как досталась квартира в наследство — по закону или по завещанию?

 Есть ли другие родственники, входящие в число наследников?

Если квартира унаследована по закону, то наследники какой очереди ее продают?

Есть ли отказы от наследства?

Есть ли обременения по квартире (ипотека, арест или право пользования квартирой)?

Какими бывают выписки

Выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) используются для подтверждения права собственности при проведении сделок и в ряде других случаев.

Выписка сама по себе может послужить способом проверки интересующего объекта недвижимости и минимизировать риски мошенничества. При этом сведения из ЕГРН лучше запрашивать незадолго до сделки, так как данные реестра недвижимости постоянно актуализируются. Например, при покупке недвижимости можно узнать из выписки, является ли продавец собственником, есть ли обременения или ограничения, находится ли недвижимость в залоге или под арестом.

Вот те виды выписок, что могут выдать в МФЦ или Росреестре:

1. Выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости — подтверждает, что в ЕГРН содержатся сведения о кадастровом учете интересующего объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах. Данная выписка содержит кадастровый номер объекта и дату его присвоения, адрес, площадь, назначение; информацию о правообладателях, видах права, номере и дате регистрации, о наличии ограничений прав или обременений; описание местоположения объектов и план расположения помещений, машино-мест в здании, данные о кадастровой стоимости и т.д.  

С помощью этой выписки можно удостовериться, сколько у квартиры собственников. Объект недвижимости может находиться в совместной без определения долей собственности (доли предполагаются равными), либо долевой (доли могут быть не равными) собственности. При проведении сделок в отношении доли в праве собственности на объект недвижимости необходимо соблюдение правила преимущественной покупки, в соответствии с которым продавец должен сначала предложить выкупить долю своим сособственникам (участникам долевой собственности), и только если они откажутся, продавать другому человеку. Если он этого не сделал (не может подтвердить, что делал), то не получившие предложения сособственники потенциально могут оспорить сделку.

2. Выписка об объекте недвижимости содержит наиболее полную информацию о характеристиках объекта, включая сведения об ограничениях его использования, а также о правах, возникших на него, но не зарегистрированных до 1998 года. Только в этой выписке можно получить сведения о том, попадает ли земельный участок в границы охранной зоны или зоны с особыми условиями использования территории, а также узнать, включена ли недвижимость в реестр объектов культурного наследия.

3. Выписка о переходе прав — очень важна, так как содержит информацию не только о текущем владельце, но и о предыдущих – с указанием дат регистрации предыдущих переходов права и документах-основаниях.

4. Выписка о кадастровой стоимости объекта недвижимости позволяет получить актуальные данные о кадастровой стоимости объекта. Документ содержит расширенные сведения: о величине стоимости на дату, указанную в запросе; об акте, по которому определена кадастровая стоимость; о кадастровом номере объекта недвижимости; о датах утверждения и применения кадастровой стоимости. 

Получить выписку из ЕГРН можно в МФЦ, в электронном сервисе на сайте Росреестра или с помощью онлайн-сервиса Федеральной кадастровой палаты по выдаче сведений из ЕГРН.

Владислав Комаров