Проводим собрание жильцов: пошаговая инструкция

Проводим собрание жильцов: пошаговая инструкция

В многоквартирном доме каждый собственник квартиры вправе участвовать в решении вопросов, касающихся его и его соседей. А вопросов может быть много. Например, организация парковочных мест, капремонт, смена управляющей компании, размещение рекламы на доме и так далее. Эти и другие вопросы решаются голосованием на общем собрании собственников квартир, но его нужно ещё суметь провести...

По закону собрание в каждом доме должна регулярно проводить управляющая компания (УК). Но на практике многие УК саботируют эту обязанность: не уведомляют жильцов о собрании, рисуют протоколы и делают то, что выгодно им. Поэтому, чтобы взять управление домом в свои руки, нужно организовать собрание собственников самостоятельно. Это сложный процесс, но зато, если все пройдет удачно, расходы на него можно будет взыскать с УК. А главное — после этого управляющая компания не сможет воровать ваши деньги и диктовать неудачные решения.

Шаг 1. Нужно уведомить о собрании 100% собственников в доме. Если кого-то не предупредят о собрании, решения такого собрания позже смогут обжаловать в суде — те самые обиженные собственники или УК, которые не хотят изменений.

Шаг 2. Разобраться, как считать голоса. У каждого собственника в доме количество голосов разное. Это зависит от доли, которая ему принадлежит. При подсчетах учитывается площадь только тех помещений в доме, что находятся в чьей-то собственности. Неважно, жилые они или нет. Например, у владельца подвального магазина площадью 200 м² будет в четыре раза больше голосов, чем у владельца квартиры площадью 50 м². Для собственников комнат в коммуналках количество голосов считают по более сложной формуле. Чтобы узнать, сколько собственников придется оповестить и как считать их голоса, понадобится документ, который иногда называют «имущественный паспорт дома», его придется составлять его самостоятельно, сверяя данные из кадастрового паспорта многоквартирного дома, которые до 2017 года выдавались БТИ, с базой правообладателей из Росреестра и выпиской из ЕГРН по объекту капитального строительства.

Шаг 3. Запросить реестр собственников в УК. Обычно управляющая компания плохо ведёт реестр собственников. Люди покупают и продают квартиры, а УК этого не фиксирует в реестре. Но тем не менее сделать запрос в УК необходимо, потому что после собрания вы обязаны приложить к протоколу реестр собственников. Этот реестр должен быть заверен печатью и подписью УК.

Если собрать свой реестр с нуля и принести УК на подпись, скорее всего, они откажутся это делать. Можно приложить к реестру УК список под названием «Документ корректировок к реестру собственников». УК в этой ситуации либо подпишут его, либо нет, но собрание все равно проводить нужно.

После собрания сдайте реестр УК вместе со своим реестром в госжилинспекцию (ГЖИ). Обычно ГЖИ потом заставляет УК внести корректировки в свой реестр.

Шаг 4. Реестр, который выдаст УК, нужно вручную проверить с помощью справочной информации по объектам недвижимости (это отдельный раздел на сайте ЕГРН).

Сначала запросите выписку по объекту капитального строительства. В ней должны быть указаны кадастровые номера всех объектов в доме: квартир, комнат в коммуналках, подвалов, чердаков и даже трубопровода. Если в реестре УК найдутся еще не учтенные вами номера, добавьте их в таблицу. Дальше понадобится каждый из них проверить.

Чтобы отделить кадастровые номера жилых помещений от номеров нежилых и узнать, в частной ли собственности эти помещения, вручную проверьте каждый из номеров в вашей таблице в той же справочной информации. Для этого впишите их в верхнее поле формы раздела на сайте ЕГРН.

Если номер относится к нежилому помещению, например, канализации, исключайте его из списка. Такие объекты предназначены для обслуживания дома, их собственники не участвуют в общем собрании и не голосуют.

Если строка «форма собственности» пустая или вообще отсутствует, то это может быть общедомовое имущество. У такого тоже могут быть долевые собственники, но при подсчете голосов общедомовое имущество по умолчанию считается принадлежащим всем собственникам дома. Отдельно уведомлять по таким помещениям тоже никого не нужно.

Еще бывает, что в строке «Форма собственности» указано «государственное». Это значит, что квартира или другое помещение принадлежит городу. На собрания городские организации обычно никого не присылают, но уведомлять их надо.

Шаг 5. Выясните, сколько у каждого помещения собственников: на собрание нужно будет позвать каждого из них. Для этого нужно изучить раздел сайта ЕГРН «Права и ограничения».

По результатам проверки каждого кадастрового номера заполните свою таблицу с итоговым списком объектов собственности в доме. В таблице должен быть указан кадастровый номер, тип помещения, этаж, площадь и номер квартиры, если удалось его найти.

Если квартира коммунальная, все равно её нужно добавить, и отдельно пометить, какие комнаты в нее входят. Потом нужно будет оповестить всех собственников и подсчитать, сколько у каждого из них голосов.

Шаг 6. Узнайте, кто собственники помещений, чтобы затем оповестить их о собрании. Чтобы составить реестр собственников, нужно через «Госуслуги» запросить в ЕГРН отдельную платную выписку по каждому кадастровому номеру из таблицы.

Если в полученной выписке указано, что сведений о собственности нет, значит, такая квартира не была приватизирована и собственников действительно нет. Никого извещать о собрании не нужно.

Сейчас есть компании, которые помогают подготовить такие выписки, что называется, «под ключ», но им придётся заплатить за труды.

Шаг 7. Найдите союзников. Союзниками могут стать соседи и все неравнодушные собственники. Поговорите со всеми, кого знаете, и попросите их порекомендовать других. Всех, кто выразил готовность помочь, спросите, что они умеют и готовы делать. Например, экономисты незаменимы при подсчете голосов, а организатор мероприятий, возможно, проведет и ваше собрание. Договоритесь с инициативными соседями и председателем совета дома и определите дату, время и место собрания.

Шаг 8. Составьте повестку дня и разместить информацию в интернете.

Шаг 9. Соберите деньги на организационные и почтовые расходы, контакты всех владельцев квартир и уведомите их о собрании по почте.

Шаг 10. Рассчитайте количество голосов для каждого собственника, подготовьте бюллетени для голосования.

Шаг 11. Проведите собрание, соберите бюллетени и подсчитайте голоса.

Шаг 12. Оформите протокол по итогам собрания, сдайте его в управляющую компанию или напрямую в орган государственного жилищного надзора — жилищную инспекцию.

На всё про всё уйдёт не меньше месяца.

Олеся Иванова